Nous connaissons tous le vieil adage en immobilier : « Emplacement, emplacement, emplacement. » De nombreux facteurs peuvent contribuer à un emplacement de choix : de bonnes écoles, un faible taux de criminalité, l’augmentation de la population, la croissance de l’emploi, les attractions, etc.
La zone statistique métropolitaine d’Atlanta (MSA) connaît actuellement une augmentation incroyable de la population et de l’emploi, ce qui en fait un bon emplacement potentiel pour votre prochain investissement.
Pourquoi investir dans le marché immobilier d’Atlanta ?
Atlanta est considérée depuis un certain temps comme l’un des marchés immobiliers les plus chauds du pays. Il suffit de jeter un œil à tous les points positifs qu’il a pour lui.
Les prix médians des maisons ont augmenté
Voici un graphique illustrant le prix médian des ventes de logements à Atlanta :
Comme le montre le graphique ci-dessus, le prix médian des maisons à Atlanta s’élevait à 330 000 € en septembre 2021. En juin 2021, Atlanta a connu un taux de croissance annuel de 27,4 % du prix de vente.
Voici un graphique à barres qui illustre la croissance en glissement annuel :
L’énorme croissance des prix de vente d’Atlanta en fait clairement un excellent marché pour l’appréciation. Au cours des cinq dernières années seulement, le prix de vente médian à Atlanta a augmenté de 50 % ! C’est vrai : en septembre 2016, le prix de vente médian était de 220 000 € et en septembre 2021, le prix de vente médian était de 330 000 €. Ce prix de vente médian est toujours inférieur à celui de nombreux autres MSA de taille similaire à Atlanta.
Cette ville est devenue un lieu de prédilection pour les investisseurs et les propriétaires occupants au cours des dernières années pour plusieurs raisons.
- Croissance de l’emploi et des salaires
- Un système universitaire solide
- Augmentation nette de la population
La population et les loyers augmentent
Atlanta a connu une croissance démographique incroyable. Depuis le dernier recensement en 2010, Atlanta a connu une augmentation de la population de 24,78%.
En plus d’apprécier les prix des logements, Atlanta a connu une forte croissance des loyers :
En octobre 2021, Atlanta a connu une croissance des loyers de 9,6% en glissement annuel. Le loyer médian en octobre 2020 était de 1 721 €. En octobre 2021, il est de 1 887 €. De plus, la croissance des loyers sur cinq ans atteint un taux étonnant de 38,6 %.
Les grandes entreprises s’installent
Atlanta a vu une pléthore d’entreprises annoncer qu’elles déménageaient ici ou étendaient leurs opérations dans la région. Voici quelques exemples récents.
- Microsoft a annoncé la construction d’un siège technologique sur la côte est. Ils ont acheté 90 acres pour développer le campus.
- Cisco a annoncé son expansion à Atlanta avec plus de 700 emplois.
- Airbnb a annoncé en février 2021 son intention d’ouvrir un hub technique à Atlanta.
- Google a confirmé en mars 2021 ses plans pour une expansion massive d’Atlanta, qui occupera 500 000 pieds carrés à Midtown Atlanta.
- Facebook a acquis 36 000 pieds carrés d’espace de bureau pour s’étendre à Atlanta.
- State Farm a achevé la dernière tour de son campus de Dunwoody en 2020, qui offre de l’espace pour 8 500 employés sur 1,7 million de pieds de bureaux.
Les taux d’occupation sont élevés
L’un des principaux avantages d’investir à Atlanta est que les taux d’occupation locative sont élevés. Alors que les taux d’occupation ont été généralement élevés dans cette ville, ils sont devenus encore plus élevés ces derniers mois. Cela signifie que vous n’avez pas à vous soucier de la perte de revenus due aux postes vacants autant que sur d’autres marchés.
Avec des taux d’occupation plus élevés, votre immeuble de placement crée un flux de trésorerie positif. En plus d’avoir un investissement sûr, vous avez une plus grande opportunité de choisir qui sont vos locataires en raison du marché locatif concurrentiel.
De plus, le marché concurrentiel signifie que les propriétaires peuvent augmenter les tarifs de location de leurs locataires.
La Géorgie a un système d’enseignement supérieur solide
Non seulement il y a une nouvelle croissance à Atlanta, mais aussi une histoire forte et riche qui donne vie à la communauté. Parmi ces exemples historiques se trouve le système d’enseignement supérieur géorgien. Vous connaissez peut-être certaines des 26 institutions publiques. Ils comprennent les meilleures écoles telles que le Georgia Institute of Technology, l’Université de Géorgie, la Georgia State University et la Kennesaw State University.
Ce qu’il faut considérer lors de l’investissement dans le marché du logement d’Atlanta
Toutes ces données signifient que les investissements de trésorerie sont difficiles à trouver à Atlanta. Même si les loyers ont fortement augmenté au cours des derniers mois, ils n’ont pas suivi le rythme de l’appréciation des prix de l’immobilier.
Vous trouverez ci-dessous une carte thermique qui montre le rapport loyer/prix moyen (RTP) dans la ville d’Atlanta par code postal. Le RTP est un excellent proxy pour les flux de trésorerie. Pour rappel, un RTP supérieur à 0,6 a un potentiel de cash-flow, et tout ce qui est proche de 1% est considéré comme un cash-flow très solide. Comme vous pouvez le voir, il n’y a que quelques zones avec un RTP plus élevé :
Les acheteurs devraient également tenir compte des taxes foncières. Atlanta a des impôts modérés à faibles par rapport à d’autres MSA de taille comparable. Jetez un œil à cette carte thermique des impôts fonciers à Atlanta :
Les flux de trésorerie difficiles à trouver sont-ils mauvais pour les investisseurs ?
Pas nécessairement! Ce n’est pas parce qu’Atlanta n’offre pas de solides perspectives de flux de trésorerie telles que mesurées par RTP que les investisseurs immobiliers doivent ignorer ce marché du logement.
Au lieu de cela, notez qu’Atlanta est un excellent marché d’appréciation et peut en fait offrir des flux de trésorerie aux investisseurs intéressés par plusieurs types de stratégies d’investissement.
- Investissement locatif à court terme
- Situations de location à la chambre
- Des locations traditionnelles avec un cash-flow inférieur mais une meilleure chance de stabilité et d’appréciation
- Autres stratégies d’investissement créatives
Faits essentiels à savoir sur Atlanta
- Éducation de haute qualité : la plupart des écoles de la région métropolitaine d’Atlanta du Nord affichent d’excellentes notes sur les scores d’éducation de qualité nette, ce qui rend cette zone plus attrayante pour les familles.
- Les emplois sont en forte demande : la main-d’œuvre qualifiée est en forte demande en raison de l’augmentation du nombre d’entreprises technologiques, il n’y a donc pas de pénurie d’emplois en ce moment.
- Activités : Atlanta a une communauté active avec de nombreux lieux de loisirs pour les personnes de tous âges. Certaines activités comprennent des sentiers de randonnée, des lacs pour les sports nautiques, des pistes cyclables, la navigation de plaisance, des parcs et des aires de pique-nique.
- Accès à l’aéroport international Hartsfield-Jackson d’Atlanta : c’est l’aéroport le plus fréquenté au monde en termes de trafic de passagers.
Ce que les investisseurs devraient considérer
- Marché du travail solide : les grandes entreprises technologiques qui se sont installées à Atlanta pendant la pandémie ou sont en train de s’y installer ont considérablement augmenté la valeur de l’immobilier.
- Commodités : La diversité et la pléthore d’opportunités de restauration, de divertissement, d’éducation et de vente au détail font d’Atlanta une destination idéale pour les familles, les célibataires et les couples.
- Augmentation du nombre de travailleurs qualifiés : L’augmentation du nombre de travailleurs signifie une demande plus élevée de propriétés locatives à Atlanta.
Ce que les vendeurs devraient considérer
- Augmentation de la valeur des prix des maisons à Atlanta : Atlanta est un marché tellement chaud en ce moment qu’il y a une augmentation de la demande. C’est une excellente nouvelle pour un vendeur car cela signifie que vous avez un plus grand potentiel pour dépasser votre prix demandé.
- Concurrence dans les ventes de logements à Atlanta : avec l’augmentation de la demande, la concurrence augmente non seulement votre valeur, mais signifie également que vous avez une meilleure opportunité de vendre votre maison rapidement.
Questions que les investisseurs se posent
Voici une liste clé de certaines questions auxquelles vous devez répondre par vous-même avant de vous plonger dans le processus d’investissement de l’immobilier à Atlanta.
- À quoi ressemble la propriété potentielle?
- Cette zone d’investissement potentiel est-elle un bon marché locatif ?
- Existe-t-il un HOA ?
- Suis-je fidèle à mon budget ?
- Est-ce que je contrôle correctement mes locataires potentiels ?
- Ai-je une stratégie de sortie ?
Vous devez faire preuve de diligence raisonnable avant de sauter, peu importe où vous investissez. En creusant et en comparant les propriétés de la région d’Atlanta dans lesquelles vous cherchez à investir, vous vous préparez pour un investissement réussi.
C’est maintenant
Alors, en tant qu’investisseur immobilier, devriez-vous considérer le marché immobilier d’Atlanta dès maintenant ? Bref, absolument ! Pourquoi? Parce que, comme les données l’ont montré, le marché immobilier d’Atlanta est l’un des meilleurs marchés immobiliers du pays. La tendance du marché de l’immobilier à Atlanta prévoit une augmentation continue du nombre d’acheteurs et de locataires dans les mois et les années à venir, ce qui signifie que le temps d’investir est à présent.
Les taux d’intérêt étant toujours proches de leurs plus bas historiques, c’est le moment idéal pour acheter lorsque vous pouvez bloquer une hypothèque de 30 ans. Votre versement hypothécaire (capital et intérêts) restera le même alors que le loyer continue d’augmenter.